서울시, 11만호 추가 공급...3040세대 위한 '지분적립형 분양주택' 도입
서울시, 11만호 추가 공급...3040세대 위한 '지분적립형 분양주택' 도입
  • 윤희준 기자
  • 승인 2020.08.04 14:51
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홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 4일 오전 서울 종로구 정부서울청사 브리핑실에서 '주택공급확대 TF 회의 결과'를 발표하고 있다.[사진=뉴시스]
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 4일 오전 서울 종로구 정부서울청사 브리핑실에서 '주택공급확대 TF 회의 결과'를 발표하고 있다.[사진=뉴시스]

서울시가 주택공급 확대를 위해 공공재개발 활성화와 유휴부지 발굴을 통한 복합개발 등을 병행해 2028년까지 총 11만호의 주택을 추가 공급한다.
 
시는 4일 오후 서울시청에서 기자설명회를 열고 '주택공급 확대방안'에 대한 세부 공급계획을 발표했다. 
 
주택공급의 중요 축인 청년·신혼부부·서민을 위한 공공임대주택은 차질없이 지속하게 공급하되 3040 실수요자들이 원하는 신규 아파트 분양 물량을 늘려 저렴하게 공급하겠다는 게 시의 복안이다. 
 
시의 이번 주택정책 확대는 ▲공공재개발 활성화 ▲유휴부지 발굴과 복합화 ▲공공참여형 고밀재건축 사업 추진 ▲지분적립형 분양주택 등으로 추진된다.
 
◇공공재개발 등 총 2만호 공급…고밀재건축은 정부와 추진
 
시는 '공공재개발사업'을 통해 2023년까지 총 2만호 주택을 추가 공급한다. 
 
공공재개발사업은 공공시행자인 서울주택도시공사(SH공사) 등과 재개발사업, 주거환경개선사업에 참여해 도심 내 주택공급을 촉진하는 사업으로 지난 5·6대책에 처음 도입됐다.
 
시는 당초 대상에 포함되지 않았던 정비예정구역, 정비해제구역까지 범위를 확대했다. 또 주거여건이 열악해 신속한 정비가 필요하지만 사업성 부족 등으로 장기 정체중인 사업장 등에도 사업추진 동력을 부여할 것으로 시는 기대하고 있다.
 
시는 공공재개발을 널리 알리고 후보지 공모사업에 대한 참여를 촉진시키기 위해 ‘찾아가는 현장설명회’를 시작으로 본격적인 제도 활성화에 나설 계획이다. 관련 조직개편을 통해 사업 추진에 동력을 확보할 예정이다. 
 
시는 저이용 유휴부지나 노후 공공시설을 복합개발 해 청년·신혼부부를 위한 주택으로 공급하는 사업도 확대한다. 이번 대책에 포함돼 있는 시에서 제안한 총 11개 단지는 2023년까지 1만2000호를 공급한다. 
 
저이용·유휴부지 발굴사업지로는 시·구유지를 활용해 서울의료원, 면목행정복합타운 등 8개 사업지에 1만호를 공급하고 SH공사 보유부지인 마곡, 문정, 천왕 미매각 3개 사업지에 2000호를 공급한다.

이번 복합개발 사업은 그동안 택지개발에 기댄 공급방식에서 벗어나 다양한 주체의 협력을 바탕으로 청년·신혼부부 등 2030세대의 젊은층과 고령화 시대에 대비한 소외계층의 주거복지에 방점을 둔 것으로 풀이된다.
 
시는 도심 가용지가 한정된 상황에서 재건축을 통한 주택공급을 위해 '공공참여형 고밀재건축' 방식도 정부와 협의해 추진한다. 
 
공공 참여란 소유자 3분의 2의 동의하에 SH공사·한국주택토지공사(LH) 등이 공공관리자로 참여해 사업 전 과정을 지원·관리하는 것을 의미한다.

공공참여하는 유형은 ▲공공이 자금 조달, 설계 등을 지원하는 공공관리 방식 ▲조합과 지분을 공유하는 지분참여 방식 등으로 조합이 참여방식을 선택할 수 있다.


◇'지분적립형 분양주택' 새모델 도입해 3040에 공급

시는 자금력이 부족한 무주택 3040세대를 위해 '지분적립형 분양주택'이라는 새로운 분양주택을 도입해 공급한다. 
 
지분적립형 분양주택은 분양가의 20~40%를 내 우선 소유 지분을 취득하고 나머지 지분은 20년 혹은 30년에 걸쳐 저축하듯이 나눠 내 주택을 취득하는 방식이다. 입주 전에 분양대금을 완납해야 하는 기존 공공분양 방식에 비해 초기 자금 부담이 적어 자산축적 기회가 적은 3040세대의 내 집 마련 기회를 확대하는 효과가 있을 것으로 분석된다. 
  
 지분적립형 분양주택은 '공공분양모델'과 '임대 후 분양모델'이 있다. 운영기간은 분양가 기준으로 9억원을 초과하는 고가주택인 경우 30년형을 기본으로 한다. 9억원 이하의 경우 수분양자가 20년 또는 30년형을 선택하도록 할 계획이다.
 
공공분양모델은 처음부터 지분분양으로 공급하는 방식이다. 기존 공공분양주택과 같이 전매제한과 실거주 의무를 부여한다. 임대 후 분양모델은 큰 틀에서 제도적 기반이 있고 민간사업에도 적용이 가능한 8년 임대 후 지분분양 전환 방식을 준비했다. 지분분양 전환의 기준이 되는 8년차의 분양가는 최초 임대주택 입주시점에 산정한 분양가에 적정 금리를 가산해 수분양자가 미래 분양전환 금액을 예측 가능하도록 할 계획이다.
 
예를 들어 올해 상반기 SH공사에서 공공분양으로 공급한 마곡 9단지 전용면적 59㎡에 이를 적용해보면 지분적립형 분양주택에서는 분양가인 5억원의 25%인 1억2500만원을 내면 일단 내 집이 된다. 나머지 75%는 4년마다 15%씩, 약 7500만원을 추가로 납입하면 된다.
 
다만 운영기간 동안 취득하지 못한 공공지분에 대해서는 행복주택 수준의 임대료를 내야 한다. 그러나 지분이 점차 증가함에 따라 초기에 납입했던 보증금을 돌려받아 지분 취득에 보탤 수 있고, 임대료도 점점 낮아지게 된다.
 
지분취득과 임대료를 합치면 실제로 수분양자가 부담해야 하는 금액이 나온다. 입주시점에는 지분 취득비용과 임대보증금을 합해 2억2500만원을 내면 된다. 이후 추가 지분 취득 시 임대보증금을 돌려받는 금액을 공제하면 지분 15% 취득비용은 약 6000만원 내외(연평균 1500만원 수준)이다.
 
시는 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위해 추가로 지분을 취득할 때 최초분양가에 정기예금금리 정도만을 가산해 받기로 했다. 지분을 분양받는 시점에서 미래에 납입해야 하는 전체 금액이 확정되는 셈이다.
 
전매제한이 종료되면 주택처분도 가능해진다. 제3자에게 주택 전체를 시가로 매각해 처분시점의 지분 비율로 공공과 나눠가지게 된다.
 
서울시는 시가 공급하는 공공분양 물량에 가능한 지분적립형 분양주택을 적용할 계획이다. 향후 민간에도 확산돼 3040세대가 보다 저렴한 가격으로 장기 보유할 수 있는 주택이 보다 확산되도록 중앙정부 등에 법령개정 등을 적극 요청할 계획이다.
 

 


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